Invertir en República Dominicana
Guía GSD para comprar, desarrollar e instalarse con seguridad jurídica. Diez capítulos breves con lo que un inversionista necesita decidir: marco legal, vehículos, compra segura de inmuebles, incentivos, impuestos, riesgos reales y rutas de entrada.
La guía en dos minutos
Diez ideas para decidir con criterio.
- Apertura total al capital extranjeroLa Ley núm. 16-95 garantiza trato nacional, sin autorización previa para invertir ni para repatriar capital y utilidades.
- Los extranjeros compran como los dominicanosNo hay restricciones para adquirir inmuebles. Solo se requiere RNC para inscribir el derecho a su nombre.
- El registro mandaBajo la Ley núm. 108-05 y el sistema Torrens, el certificado de título es garantizado por el Estado. Verificar el registro no es un trámite: es la compra.
- Constancia anotada no es títuloMuchos terrenos del Este se ofrecen con constancia anotada. Sin deslinde no hay parcela individualizada ni certificado propio.
- CONFOTUR cambia la ecuaciónLos proyectos clasificados bajo la Ley núm. 158-01 pueden trasladar exenciones al comprador, pero solo si la resolución está vigente y la operación califica.
- Impuestos previsiblesTransferencia 3 %, hipoteca 2 % e IPI anual de 1 % sobre el excedente del umbral. Se calculan sobre el valor fiscal de la DGII, no solo sobre el precio.
- La SRL resuelve la mayoría de los casosEs el vehículo más usado por inversionistas extranjeros: flexible, sin capital mínimo legal y con responsabilidad limitada.
- Todo pago, por el sistema financieroLa Ley núm. 155-17 limita el efectivo en operaciones inmobiliarias y exige debida diligencia sobre el origen de los fondos.
- Puede comprar sin viajarCon un poder especial apostillado, la firma, los pagos de impuestos y el registro se completan a distancia.
- El riesgo está en los detalles técnicosLa mayoría de los conflictos nace de metros que no coinciden, linderos discutidos o superposiciones. Se previenen midiendo antes de firmar.
Capítulo 01 · ContextoEdición 2026
El país en cifras
Una economía que crece de forma sostenida desde hace décadas, con el turismo y la inversión extranjera como motores, y el Este como su polo más dinámico.
República Dominicana ha sido, durante un cuarto de siglo, una de las economías de mayor crecimiento de América Latina, con inflación contenida y un historial ininterrumpido de alternancia democrática. El turismo, las zonas francas, la minería y los servicios sostienen una entrada de capital extranjero que ha convertido al país en el principal receptor de inversión del Caribe.
Por qué el Este
La provincia La Altagracia —Bávaro, Punta Cana, Cap Cana, Macao, Uvero Alto— concentra la mayor parte de la oferta hotelera del país y de su desarrollo inmobiliario residencial y vacacional. La Romana y su entorno suman un mercado consolidado de segunda residencia y turismo de alto nivel, y Miches se perfila como el siguiente polo. Es, también, donde más proyectos se desarrollan bajo la Ley núm. 158-01 de fomento turístico, y donde más terrenos se ofrecen todavía con derechos sin individualizar.
Criterio GSD
Las cifras macroeconómicas explican el interés; no garantizan una inversión concreta. El rendimiento de un inmueble en el Este depende de tres cosas que ninguna estadística resuelve: la calidad jurídica del título, la coincidencia entre el plano y el terreno, y la solvencia de quien desarrolla.
Capítulo 02 · Reglas del juegoEdición 2026
Marco para el inversionista extranjero
Trato nacional, libertad de repatriación y acceso a casi todos los sectores. Las excepciones existen y conviene conocerlas antes de estructurar.
Los principios
- Trato nacional. La Constitución y la Ley núm. 16-95 sobre Inversión Extranjera otorgan al inversionista extranjero los mismos derechos y obligaciones que al nacional.
- Sin autorización previa. No se requiere aprobación estatal para invertir. El registro de la inversión ante ProDominicana es voluntario, aunque útil para ciertos trámites y certificaciones.
- Libre repatriación. Capital y utilidades pueden repatriarse sin autorización, en divisas y a través del sistema financiero.
- Protección y arbitraje. El país es miembro del CIADI y de MIGA, parte de la Convención de Nueva York sobre laudos extranjeros, y cuenta con una ley de arbitraje comercial moderna (Ley núm. 489-08).
- Alianzas público-privadas. La Ley núm. 47-20 regula las APP para infraestructura y servicios, bajo la Dirección General de Alianzas Público-Privadas.
Sectores con reglas especiales
La apertura es amplia, pero algunos sectores exigen autorizaciones, estructura local o participación dominicana. Esta tabla resume los requisitos que con más frecuencia afectan la estructura de una inversión:
| Sector | Requisito relevante para el extranjero | Autoridad |
|---|---|---|
| Inmobiliario y turismo | Sin restricción de capital. Clasificación CONFOTUR opcional para acceder a exenciones (Ley núm. 158-01). | CONFOTUR · Mitur |
| Banca y valores | Autorización previa y régimen prudencial; oficinas de representación para bancos no domiciliados. | Junta Monetaria · SB · SIMV |
| Seguros | Operación mediante sociedad dominicana autorizada; no se admiten sucursales de aseguradoras extranjeras. | Superintendencia de Seguros |
| Telecomunicaciones | Concesionarias constituidas en el país; la radiodifusión exige control dominicano del capital. | INDOTEL |
| Aviación civil | Capital extranjero admitido con domicilio en el país; algunos derechos de tráfico exigen mayoría dominicana. | JAC · IDAC |
| Contratación pública | En ciertos contratos, asociación con socio dominicano; excepciones para países del DR-CAFTA. | DGCP |
| Minería | Concesiones sujetas a la ley minera; los Estados extranjeros no pueden ser titulares. | MEM · DGM |
| Turismo · servicios | Guías turísticos y personal de casinos, dominicanos; agencias con representación local. | Mitur |
Ningún resultado para ese filtro.
Síntesis orientativa. Las condiciones sectoriales cambian con frecuencia y deben confirmarse caso por caso antes de estructurar.
Criterio GSD
Para la inversión inmobiliaria y turística —la que concentra el interés extranjero en el Este— no hay restricciones de capital. Las decisiones importantes son otras: a nombre de quién comprar, cómo pagar y cómo verificar lo que se compra.
Capítulo 03 · EstructuraEdición 2026
Cómo entrar: vehículos y constitución
La Ley núm. 479-08 de Sociedades Comerciales ofrece formas flexibles. Para la mayoría de los inversionistas inmobiliarios, la decisión real es entre comprar a título personal o a través de una sociedad.
| SRL | SAS | SA | Sucursal | |
|---|---|---|---|---|
| Socios | 2 a 50 | 2 o más | 2 o más | La casa matriz |
| Capital | A discreción de los socios, íntegramente suscrito y pagado | Autorizado mínimo RD$3,000,000; 10 % suscrito y pagado | Autorizado mínimo RD$30,000,000; 10 % suscrito y pagado | No aplica |
| Administración | Uno o varios gerentes | Según estatutos | Consejo de al menos 3 miembros y comisario de cuentas | Representante local |
| Transmisión | Cesión a terceros con aprobación del 75 % de los votos | Libertad estatutaria | Acciones nominativas, libremente negociables | — |
| Uso típico | Tenencia de inmuebles, proyectos medianos, empresas de servicios | Proyectos con inversionistas y rondas de capital | Grandes proyectos, emisiones de valores | Operaciones de empresas extranjeras |
Montos de capital según la Ley núm. 479-08 y sus modificaciones, a junio de 2025. No existen acciones al portador: todas deben ser nominativas.
La constitución en cinco pasos
- Nombre comercialRegistro del nombre ante la Oficina Nacional de la Propiedad Industrial (ONAPI).
- Documentos constitutivosEstatutos sociales y actas, con los poderes de quienes firman desde el exterior debidamente apostillados y traducidos.
- Impuesto de constituciónPago del 1 % del capital social (SRL) o del capital autorizado (SA y SAS) ante la DGII.
- Registro MercantilInscripción en la Cámara de Comercio y Producción del domicilio social; con ella la sociedad adquiere personalidad jurídica. El registro se renueva cada dos años.
- RNCInscripción en la DGII para obtener el Registro Nacional de Contribuyentes, indispensable para abrir cuentas y adquirir inmuebles.
Beneficiario final
Las sociedades deben identificar y declarar a sus beneficiarios finales —las personas físicas que las controlan o poseen una participación relevante— ante la DGII y los sujetos obligados. Es un requisito para abrir cuentas, comprar inmuebles y operar con normalidad.
¿A nombre de quién comprar?
| Persona física | Sociedad (SRL) | Fideicomiso | |
|---|---|---|---|
| Trámite | El más simple: pasaporte y RNC | Constitución previa y mantenimiento anual | Contrato de fideicomiso con fiduciaria autorizada |
| Impuesto anual | IPI 1 % sobre el excedente del umbral exento | Impuesto sobre activos, acreditable contra el ISR | IPI sobre el valor total, sin umbral exento |
| Sucesión | Por sucesión del titular; reglas de reserva hereditaria | Se transmiten las cuotas; el inmueble no cambia de titular | Según el contrato de fideicomiso |
| Cuándo conviene | Una vivienda o segunda residencia | Varios inmuebles, alquiler como negocio, socios | Proyectos con compradores y financiamiento; planificación patrimonial |
Comparación orientativa. La elección depende de la residencia fiscal del comprador, del uso del inmueble y de su plan sucesoral; debe analizarse con asesoría fiscal.
Capítulo 04 · El núcleoEdición 2026
Comprar inmuebles con seguridad
El capítulo más importante de esta guía. En República Dominicana, una compra segura se decide en el registro y se confirma en el terreno.
Un sistema que garantiza lo que registra
El registro inmobiliario dominicano, regulado por la Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario, se inspira en el sistema Torrens: el Estado garantiza la existencia y la titularidad de los derechos inscritos, y el certificado de título es oponible a todos. Quien compra confiando en lo que el registro dice, a título oneroso y sin conocer un vicio oculto, recibe una protección reforzada. La contracara es simple: lo que no se verificó en el registro no se puede alegar después.
Tres instituciones forman la Jurisdicción Inmobiliaria: el Registro de Títulos, que inscribe los derechos; la Dirección Regional de Mensuras Catastrales, que aprueba los planos y la ubicación de cada parcela; y los Tribunales de Tierras, que resuelven los conflictos sobre inmuebles registrados.
Certificado de título o constancia anotada
Es la primera pregunta que debe hacerse ante cualquier terreno en el Este:
| Certificado de título | Constancia anotada | |
|---|---|---|
| Qué acredita | Propiedad sobre una parcela individualizada, con designación catastral y plano | Un derecho sobre una porción de una parcela mayor, sin ubicación definida en el terreno |
| Se puede vender e hipotecar | Sí, sin restricciones de identificación | Con limitaciones; los bancos no la aceptan como garantía |
| Riesgo principal | Bajo, si el estado jurídico está limpio | Que la porción ocupada no coincida con la amparada, o que la superficie real sea menor |
| Qué hacer | Verificar estado jurídico y terreno | Exigir el deslinde antes de pagar, o condicionar el precio a su aprobación |
Criterio GSD
Un terreno en constancia anotada puede ser una buena compra, pero su precio debe reflejar el costo, el tiempo y el riesgo del deslinde. Comprar sin saber si la porción ofrecida es la que se ocupa en el terreno es la causa más frecuente de conflictos que vemos en la región.
Lo que debe estar verificado antes de firmar
Herramienta
Las verificaciones antes de firmar
Marque lo que tiene confirmado por escrito. Si alguna casilla queda vacía, no entregue más que un depósito reembolsable.
Lista orientativa. La revisión definitiva se hace sobre los documentos concretos de su operación.
La ruta de una compra
- Semana 0ReservaDepósito reducido y reembolsable, con un documento que identifique el inmueble, el precio y el plazo para la debida diligencia.
- Semanas 1–3Debida diligenciaEstado jurídico, verificación en campo, documentos del vendedor, impuestos, permisos y, en proyectos, el contrato del desarrollador.
- Semana 3–4ContratoPromesa de compraventa o contrato definitivo, con precio, forma de pago, entrega, garantías y causas de resolución. Firmas legalizadas por notario.
- Semana 4–5Pago e impuestosPago del precio por el sistema financiero; liquidación del impuesto de transferencia ante la DGII sobre el mayor entre el precio y su valor fiscal.
- Semana 5–8RegistroDepósito en el Registro de Títulos. El comprador es propietario frente a terceros desde la inscripción; se emite el certificado a su nombre.
Compra en plano: lo que el contrato debe decir
En los proyectos en desarrollo, el comprador firma una promesa de compraventa y paga por etapas antes de que la unidad exista. La protección está en el contrato y en la estructura del proyecto. Antes de firmar, confirme que el documento regula con claridad:
- Plazo de entrega y penalidad por retraso, con una fecha cierta y no solo "estimada".
- Indexación: si el precio puede ajustarse, con qué índice, sobre qué parte del precio y con qué tope.
- Especificaciones y áreas que coincidan con los planos; qué ocurre si la superficie final es distinta.
- Plan de pagos vinculado al avance de la obra y a hitos verificables.
- Régimen de condominio y título: obligación del desarrollador de constituirlo y plazo para entregar el certificado individual.
- Garantías: fideicomiso inmobiliario (Ley núm. 189-11), cuentas del proyecto o fianzas, y la hipoteca del financiamiento de obra y su liberación por unidad.
- Terminación y devoluciones: qué recibe el comprador si el proyecto no se entrega y qué retiene el desarrollador si el comprador desiste.
- Cesión del contrato antes de la entrega, y sus costos.
- Exención CONFOTUR, si se ofrece: número y fecha de la resolución, y qué ocurre si la exención no procede.
Criterio GSD
La Ley núm. 358-05 de protección al consumidor alcanza a los compradores de vivienda frente a los desarrolladores. Pero ninguna ley sustituye a un contrato bien leído antes de firmar: las cláusulas de indexación y de terminación son las que más discusiones generan.
Los costos de adquisición
Además del precio, el comprador asume los impuestos de la operación. El impuesto de transferencia es del 3 % y se liquida sobre el mayor entre el precio declarado y el valor fiscal que determina la DGII; si hay préstamo, la inscripción de la hipoteca tributa el 2 % del monto garantizado. Cada año, las personas físicas pagan el Impuesto al Patrimonio Inmobiliario (IPI): 1 % sobre el valor de su patrimonio inmobiliario que exceda el umbral exento (RD$10,190,833 para 2025, ajustable por inflación), en una o dos cuotas (marzo y septiembre).
Herramienta
Calculadora de costos de adquisición
Estime los impuestos que genera la compra de un inmueble. No incluye honorarios profesionales ni gastos de certificaciones, que se presupuestan por separado.
Resultado referencial con tasas y umbrales vigentes a junio de 2025. La DGII liquida el impuesto de transferencia sobre el mayor entre el precio declarado y su propio valor fiscal, por lo que el monto real puede ser superior. El IPI se calcula sobre el patrimonio inmobiliario total de la persona. Verifique siempre la liquidación oficial.
Condominios y alquiler
La mayoría de las unidades del Este se venden en régimen de condominio, regido por la Ley núm. 5038. El reglamento del condominio define qué se puede hacer con la unidad —incluido el alquiler vacacional—, cómo se reparten los gastos comunes y cómo decide la asamblea. Antes de comprar para alquilar, confirme que el reglamento lo permite y cuál es el tratamiento fiscal vigente de las rentas y del hospedaje.
Capítulo 05 · VentajasEdición 2026
Incentivos a la inversión
Regímenes de exención que pueden cambiar la rentabilidad de un proyecto. Ninguno es automático: todos exigen clasificación, plazos y cumplimiento.
Turismo: la Ley núm. 158-01 y el CONFOTUR
La Ley núm. 158-01 sobre Fomento al Desarrollo Turístico, con sus modificaciones, es el incentivo más relevante para el inmobiliario del Este. El Consejo de Fomento Turístico (CONFOTUR) clasifica los proyectos que califican —hoteles, complejos, villas y apartamentos turísticos, infraestructura y servicios de apoyo— y les otorga exenciones por un período de hasta quince años.
- Para el proyecto: exención del impuesto sobre la renta de la actividad clasificada, de impuestos a la constitución y a la importación de equipos, y de otros tributos nacionales y municipales, según la resolución.
- Para el comprador: según la resolución del proyecto, la exención puede alcanzar el impuesto de transferencia en la primera adquisición de la unidad y el IPI durante el período restante del beneficio.
- Para el inversionista: las personas y empresas que invierten en proyectos clasificados pueden deducir de su renta imponible una parte de lo invertido, dentro de los límites de la ley.
- La condición: el proyecto debe iniciar obras de forma sostenida dentro del plazo que fija la ley (tres años desde la clasificación) o pierde los beneficios.
Antes de comprar en un proyecto CONFOTUR
Pida el número y la fecha de la resolución de clasificación, verifique que siga vigente, que su unidad esté dentro del alcance y que el contrato diga qué ocurre si la exención no procede. Una exención prometida y no obtenida la termina pagando el comprador.
Otros regímenes
| Régimen | Beneficio principal | Autoridad |
|---|---|---|
| Residencia por inversión — Ley núm. 171-07 | Residencia acelerada para inversionistas (desde US$200,000), jubilados y rentistas; exención del impuesto de transferencia en la primera adquisición y reducciones en IPI y ganancia de capital. | DGM · MIREX |
| Zonas francas — Ley núm. 8-90 | Exención de ISR, ITBIS, aranceles e impuestos municipales por hasta 15 años renovables para la actividad exportadora. | CNZFE |
| Energías renovables — Ley núm. 57-07 | Exención de aranceles e ITBIS sobre equipos, y beneficios en el ISR de la generación renovable. | CNE |
| Industria — Ley núm. 392-07 | Exención de ITBIS sobre maquinaria y materias primas, depreciación acelerada para industrias clasificadas. | Proindustria |
| Cine — Ley núm. 108-10 | Crédito fiscal transferible del 25 % del gasto de rodaje en el país, con gasto mínimo calificado. | DGCINE |
| Centros logísticos — Decreto núm. 262-15 | Tratamiento aduanero y fiscal especial para operadores logísticos autorizados. | DGA |
| Desarrollo fronterizo — Ley núm. 28-01 | Exenciones para inversiones en provincias de la frontera, según su vigencia. | Proindustria |
Ningún resultado para ese filtro.
Condiciones, plazos y montos resumidos a junio de 2025. Cada régimen tiene requisitos de clasificación y cumplimiento; verificar su vigencia antes de decidir.
Capítulo 06 · FiscalidadEdición 2026
Los impuestos esenciales
Un sistema territorial: se gravan las rentas de fuente dominicana. Estas son las tasas que un inversionista necesita tener a mano.
| Impuesto | Tasa o regla | Nota |
|---|---|---|
| ISR · sociedades | 27 % | Sobre la renta neta; declaración anual dentro de los 120 días del cierre |
| ISR · personas físicas | Escala de 0 % a 25 % | Exento hasta RD$416,220 anuales (2025); tramos ajustables por inflación |
| Ganancia de capital | 27 % sociedades · escala personas físicas | Se calcula en pesos, sobre el costo ajustado por inflación |
| ITBIS | 18 % · tasa reducida 16 % | Alquiler de vivienda y servicios financieros, entre otros, exentos |
| Dividendos | 10 % de retención | Pago único y definitivo |
| Pagos al exterior | 27 % de retención | Salvo tratados y excepciones legales |
| Alquileres a personas físicas | 10 % de retención | Cuando paga una persona jurídica |
| Transferencia inmobiliaria | 3 % | Sobre el mayor entre precio y valor fiscal de la DGII |
| Inscripción de hipoteca | 2 % | Sobre el monto garantizado |
| IPI | 1 % anual | Personas físicas, sobre el excedente de RD$10,190,833 (2025); fideicomisos sin umbral |
| Activos | 1 % anual | Sociedades; funciona como ISR mínimo, acreditable contra el ISR |
| Constitución de sociedades | 1 % | Sobre el capital social o autorizado |
Tasas y umbrales a junio de 2025. Los umbrales en pesos se ajustan cada año por inflación.
Residencia fiscal
- Es residente fiscal quien permanece en el país más de 182 días en un año fiscal, continuos o no.
- Los residentes tributan sobre sus rentas de fuente dominicana y, a partir del tercer año de residencia, sobre las rentas financieras de fuente extranjera.
- Las pensiones del exterior están exentas, y quienes obtienen la residencia como jubilados, rentistas o inversionistas conforme a la Ley núm. 171-07 mantienen la exención sobre rentas financieras extranjeras.
- Existen convenios para evitar la doble tributación con Canadá y con España.
Criterio GSD
Los impuestos de la compra se estiman antes de firmar, no después. La diferencia entre el precio y el valor fiscal de la DGII es la sorpresa más común del comprador extranjero.
Capítulo 07 · EquipoEdición 2026
Si va a contratar personal
El Código de Trabajo (Ley núm. 16-92) es protector del trabajador. Lo esencial para presupuestar una nómina:
- Cuota nacional: al menos el 80 % del personal y de la nómina debe ser dominicano, con excepciones para cargos de dirección y técnicos especializados.
- Jornada: 8 horas diarias y 44 semanales; horas extraordinarias con recargo del 35 % y del 100 % por encima de 68 horas semanales.
- Vacaciones: 14 días laborables pagados tras un año de servicio; 18 días a partir del quinto año.
- Salario de Navidad: una doceava parte de lo devengado en el año, a más tardar el 20 de diciembre, exento de ISR.
- Participación en beneficios: 10 % de las utilidades netas, con topes de 45 o 60 días de salario según la antigüedad; exentas, entre otras, las empresas de zonas francas.
- Seguridad social (Ley núm. 87-01): salud y pensiones con aportes del empleador y del trabajador, y riesgos laborales a cargo del empleador.
| Antigüedad | Preaviso | Auxilio de cesantía |
|---|---|---|
| 3 a 6 meses | 7 días | 6 días de salario |
| 6 a 12 meses | 14 días | 13 días de salario |
| 1 a 5 años | 28 días | 21 días por año |
| Más de 5 años | 28 días | 23 días por año |
Aplican al desahucio (terminación sin causa por el empleador). El salario mínimo varía según el tamaño y el sector de la empresa; ver el anexo de cifras.
Capítulo 08 · A distanciaEdición 2026
Residencia, documentos y firma desde el exterior
Buena parte de los compradores extranjeros cierra su operación sin viajar. Estas son las piezas que lo hacen posible.
Documentos extranjeros
- Apostilla: los documentos públicos de países parte del Convenio de La Haya se apostillan en el país de origen; los demás se legalizan por vía consular.
- Traducción: los documentos en otro idioma requieren traducción al español por intérprete judicial.
- Poder especial: un poder otorgado ante notario en el exterior, apostillado y traducido, permite que un apoderado firme, pague impuestos y deposite en el registro en su nombre. Debe describir el inmueble y las facultades con precisión.
- RNC: el comprador extranjero necesita un Registro Nacional de Contribuyentes para inscribir el inmueble a su nombre; se tramita ante la DGII con su pasaporte.
Residencia
La Ley núm. 285-04 General de Migración regula la entrada, la estadía y la residencia. Para inversionistas, jubilados y rentistas, la Ley núm. 171-07 ofrece una vía de residencia acelerada vinculada a una inversión mínima (desde US$200,000) o a ingresos del exterior comprobables (desde US$1,500 mensuales para jubilados y US$2,000 para rentistas, más un monto por dependiente), con beneficios fiscales adicionales.
Pagos y prevención de lavado
- La Ley núm. 155-17 prohíbe los pagos en efectivo en operaciones inmobiliarias por encima de RD$1,000,000 y exige canalizarlos por el sistema financiero.
- El ingreso o la salida del país con más de US$10,000 en efectivo, o su equivalente, debe declararse.
- Notarios, abogados, agentes inmobiliarios y desarrolladores son sujetos obligados: le pedirán identificación, justificación del origen de los fondos y, en sociedades, sus beneficiarios finales. Tenga esa documentación lista.
Criterio GSD
Un poder mal redactado es la causa más frecuente de retrasos en los cierres a distancia. Lo preparamos junto con usted, con la descripción exacta del inmueble y las facultades necesarias, y le indicamos cómo apostillarlo en su país.
Capítulo 09 · Lo que nadie cuentaEdición 2026
Riesgos reales y cómo prevenirlos
Las guías de inversión suelen omitir este capítulo. En nuestra práctica, estos son los problemas que efectivamente aparecen, y lo que los evita.
Cómo se veSe vende un porcentaje de una parcela mayor como si fuera un solar definido.
Cómo se previeneExigir certificado de título individual o condicionar el pago a la aprobación del deslinde.
Cómo se veDos planos aprobados describen total o parcialmente el mismo terreno.
Cómo se previeneVerificación en campo con coordenadas y revisión de los planos colindantes antes de comprar.
Cómo se veEl derecho está en discusión ante el Tribunal de Tierras.
Cómo se previeneCertificación de estado jurídico reciente; no pagar con una anotación vigente.
Cómo se veFalta la firma del cónyuge, el poder no alcanza o la sucesión no está resuelta.
Cómo se previeneRevisar estado civil, poderes y titularidad; exigir la determinación de herederos cuando aplica.
Cómo se veEl contrato promete una superficie y el plano registra otra.
Cómo se previeneComparar contrato, plano de venta y plano de división antes de firmar.
Cómo se veSe ofrece CONFOTUR y la clasificación no existe, venció o no alcanza la unidad.
Cómo se previenePedir la resolución y regular en el contrato qué ocurre si la exención no procede.
Cómo se veEl préstamo de obra grava todo el proyecto y bloquea los títulos individuales.
Cómo se previeneAcuerdo de liberación por unidad con el banco, reflejado en el contrato.
Cómo se veLa DGII liquida el impuesto sobre un valor mayor que el pactado.
Cómo se previeneEstimar el impuesto antes de cerrar y prever la diferencia en el presupuesto.
Cómo se veEl terreno está ocupado o tiene mejoras de otra persona.
Cómo se previeneInspección en sitio antes de firmar; entrega libre de ocupantes como condición.
Cómo se veEl reglamento del condominio prohíbe el alquiler vacacional o ciertos usos.
Cómo se previeneLeer el reglamento antes de comprar para invertir.
Capítulo 10 · Plan de acciónEdición 2026
Rutas de entrada en 90 días
Tres recorridos típicos, con tiempos de referencia. Cada caso tiene su calendario, pero el orden rara vez cambia.
Rutas
Elija su punto de partida
Los plazos son referenciales y dependen de los tiempos institucionales.
- Días 1–7Selección y reservaReserva reembolsable condicionada a la debida diligencia. Obtención del RNC si aún no lo tiene.
- Días 7–30Debida diligenciaEstado jurídico, verificación en campo, documentos del vendedor y, en proyectos, permisos y contrato del desarrollador.
- Días 30–45Contrato y pagoFirma con firmas legalizadas; pago por el sistema financiero; poder apostillado si firma desde el exterior.
- Días 45–90Impuestos y registroLiquidación ante la DGII, depósito en el Registro de Títulos y entrega del certificado a su nombre.
- Días 1–20Viabilidad del terrenoInvestigación parcelaria, estado jurídico, uso de suelo y restricciones; deslinde o refundición si hace falta.
- Días 20–45EstructuraVehículo del proyecto, acuerdos entre socios, aporte del terreno y, si conviene, fideicomiso.
- Días 45–75Permisos y clasificaciónNo objeción y licencias; solicitud de clasificación CONFOTUR si el proyecto califica.
- Días 75–90Modelo comercialContratos del proyecto, plan de pagos, inventario con áreas del plano y estrategia de comercialización.
- Días 1–10Decisión de vehículoSRL, SAS o sucursal según socios, capital y plan de negocio; poderes y documentos apostillados.
- Días 10–35ConstituciónNombre comercial, estatutos, impuesto de constitución y Registro Mercantil.
- Días 35–50Alta fiscal y bancariaRNC, declaración de beneficiarios finales y apertura de cuentas.
- Días 50–90OperaciónPermisos sectoriales, registro de empleador, contratos de trabajo y, si aplica, clasificación en un régimen de incentivos.
Cómo acompaña GSD
Las tres rutas comparten un principio: la parte legal y la técnica avanzan juntas. En GSD, el mismo expediente reúne la verificación registral, la medición del terreno, los contratos y el registro, con un solo responsable frente a usted.
AnexoEdición 2026
Cifras de referencia y leyes citadas
Las cifras que cambian con el tiempo se agrupan aquí, cada una con su fuente y su fecha, para que el resto de la guía no envejezca.
| Concepto | Valor | Fuente | Fecha |
|---|---|---|---|
| Tasa de cambio de referencia | RD$59.27 por US$1 | Banco Central (publicada por la DGII) | 30-jun-2025 |
| Umbral exento del IPI (personas físicas) | RD$10,190,833 | DGII | 2025 |
| Renta anual exenta del ISR (personas físicas) | RD$416,220 | DGII | 2025 |
| Tramos del ISR de personas físicas | 15 % · 20 % · 25 % | DGII | 2025 |
| Tope de pago en efectivo en inmuebles | RD$1,000,000 | Ley núm. 155-17 | 2025 |
| Salario mínimo · empresas grandes | RD$27,988.80 mensuales | Comité Nacional de Salarios | jun-2025 |
| Salario mínimo · empresas medianas | RD$25,651.96 mensuales | Comité Nacional de Salarios | jun-2025 |
| Salario mínimo · empresas pequeñas | RD$17,193.12 mensuales | Comité Nacional de Salarios | jun-2025 |
| Salario mínimo · zonas francas y turismo | RD$18,871.00 mensuales | Comité Nacional de Salarios | jun-2025 |
| Seguridad social · salud | 7.09 % empleador · 3.04 % trabajador | CNSS | 2025 |
| Seguridad social · pensiones | 7.10 % empleador · 2.87 % trabajador | CNSS | 2025 |
Leyes citadas en esta guía
Constitución de la RepúblicaIgualdad de trato y derecho de propiedad
Ley núm. 16-95Inversión extranjera
Ley núm. 108-05Registro inmobiliario
Ley núm. 5038Condominios
Ley núm. 158-01Fomento al desarrollo turístico (CONFOTUR)
Ley núm. 479-08Sociedades comerciales y empresas individuales de responsabilidad limitada
Ley núm. 189-11Desarrollo del mercado hipotecario y el fideicomiso
Ley núm. 155-17Contra el lavado de activos y el financiamiento del terrorismo
Ley núm. 171-07Incentivos a pensionados, rentistas e inversionistas
Ley núm. 285-04General de migración
Ley núm. 11-92Código Tributario
Ley núm. 16-92Código de Trabajo
Ley núm. 87-01Sistema Dominicano de Seguridad Social
Ley núm. 358-05Protección de los derechos del consumidor
Ley núm. 64-00Medio ambiente y recursos naturales
Ley núm. 368-22Ordenamiento territorial, uso de suelo y asentamientos humanos
Ley núm. 489-08Arbitraje comercial
Ley núm. 47-20Alianzas público-privadas
Ley núm. 8-90Zonas francas
Ley núm. 57-07Energías renovables
Ley núm. 544-14Derecho internacional privado
Esta guía es informativa y resume el marco vigente a la fecha de corte indicada. No constituye asesoría legal, fiscal ni financiera para un caso concreto; cada operación requiere revisar sus documentos y la normativa aplicable en el momento de decidir. Geosolutions Source Dominicana, S.R.L. actualiza este contenido periódicamente.
Versión PDF · Edición 2026
Llévese la guía completa.
Diseñada para leer con calma, imprimir o compartir con su socio, su banco o su asesor fiscal.
- Diez capítulos y el anexo de cifras fechado
- Las verificaciones antes de firmar, en formato de lista
- Rutas de entrada en 90 días para comprar, desarrollar o instalar una empresa
- Riesgos reales del mercado del Este y cómo prevenirlos
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